Finanční správa GFŘ vydala dne 14. ledna 2026 metodickou Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, která přináší významné změny v tom, kdy a jak se u prodeje pozemků, staveb a souvisejících služeb aplikuje DPH.

Níže najdete souhrn nejdůležitějších pravidel pro praxi.

1) Nové členění pravidel pro uplatnění DPH: pozemky vs. „vybrané nemovité věci“

GFŘ zdůrazňuje rozdělení do dvou režimů:

• § 55a – řeší pozemky, které netvoří funkční celek se stavbou,
• § 56 – řeší tzv. vybrané nemovité věci (typicky stavba + související pozemek ve funkčním celku, jednotka, právo stavby).

2) Zásadní změna u prodeje staveb: test je nově „první dodání + 23 měsíců“

U dokončených staveb / jednotek se od 1. 7. 2025 zásadně mění logika osvobození:

• zdanitelné je jen první dodání dokončené vybrané nemovité věci, pokud proběhne do konce 23. měsíce po měsíci dokončení,
• druhé a další dodání je (typicky) osvobozené, i když k němu dojde „brzy“ po kolaudaci.

To je velká změna oproti dřívějšímu přístupu „časového testu“ u následných prodejů.

3) „Podstatná změna“ je nově v zákoně a má jasný 30% limit

Pokud je dokončená nemovitost po dokončení významně upravena, může se znovu „otevřít“ zdanění (opět jako první dodání po podstatné změně).

Za podstatnou změnu se považuje změna, která:

• směřuje ke změně využití nebo podmínek obývání, a současně
• náklady bez DPH na tuto změnu (u osoby, která prodává) přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání.

Dopad: u rekonstrukcí je klíčové hlídat (i) obsah úprav a (ii) 30% poměr.

4) Stavební pozemek: důraz na „objektivní zastavitelnost“ a na práce v okolí

Pozemek je stavební (a tedy prodej je typicky zdanitelný), pokud je:

• zastavitelný podle územního plánování / rozhodnutí stavebního úřadu – rozhoduje stav v okamžiku dodání (samotný návrh změny ÚP nestačí),
• nebo je určený k zastavění – už tím, že na pozemku nebo i v jeho okolí probíhají stavební či obdobné práce umožňující budoucí výstavbu (příjezdová komunikace, sítě, výkopy, odlesnění apod.).

Nově je také výslovně uvedeno, že za stavební pozemek se nepovažuje pozemek „jen formálně“ zastavitelný, když je objektivně nezastavitelný nebo je zastavění vysoce nepravděpodobné (ochranná pásma apod.).

5) Stavby pro bydlení: klíčový je zápis v RÚIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí)

Pro posouzení, zda jde o bytový/rodinný dům (a tedy dopady do sazeb u stavebních prací), GFŘ staví pravidla výrazně na RÚIAN.

Jednoduše:

• pokud je stavba v RÚIAN vedena jako bytový dům / rodinný dům, berte to jako určující,
• faktické užívání v rozporu se zápisem není pro DPH směrodatné – řešením je uvést RÚIAN do souladu.

6) Stavební práce a sazby: u smíšených staveb se často bude rozdělovat základ daně

U staveb s kombinací bytových a nebytových prostor (polyfunkce apod.) GFŘ pracuje s principem, že:

• nelze automaticky dát jednu sazbu na vše,
• základ daně se rozdělí podle poměru podlahových ploch a na odpovídající část se použije správná sazba.

To v praxi bude zvyšovat nároky na evidenci podlahových ploch a jejich výpočet.

Praktický „checklist“ na závěr, aneb kdy byste měli „zbystřit“

Doporučujeme zpozornět zejména, pokud:

• prodáváte novostavbu nebo čerstvě zkolaudovanou nemovitost,
• prodáváte nemovitost po rekonstrukci (riziko „podstatné změny“ a 30% test),
• prodáváte pozemek, kde už proběhly (i v okolí) práce typu příjezdová cesta, sítě, výkopy – může jít o stavební pozemek,
• řešíte DPH u stavebních prací na polyfunkčních objektech – bude se často dělit základ daně podle podlahových ploch.

GFŘ výslovně uvádí, že tato Informace se použije na daňové povinnosti vzniklé od 1. 7. 2025.